Rechtsquellen sind das Gesetz über die soziale Wohnbauförderung - Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen - Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) des Bundes sowie die weitgehend an die Stelle des Wohnbauförderungsgesetzes und des Wohnungsbindungsgesetzes getretenen Landesgesetze.
Über Möglichkeiten der Wohnbauförderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues sowie die dazu bestehenden Förderprogramme informieren u.a. die kreisfreien Städte und Landkreise.
Sozialer Wohnungsbau bezeichnet kurz gesagt den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, der den sozialen Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können, zugute kommen soll. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaues wurde in den letzten Jahren insbesondere durch den Bund stark eingeschränkt, so dass das Angebot von Sozialwohnungen rückläufig ist.
Bis zum 1. September 2006 richtete sich die Förderung des sozialen Wohnungsbaues ausschließlich nach dem WoFG vom 1. Januar 2002. Der soziale Wohnungsbau wurde finanziell erheblich durch den Bund gefördert. Durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 ("Föderalismusreform” - BGBl. I S. 2034) ist die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes für die Regelung des Wohnungswesens und somit auch des sozialen Wohnungsbaues mit Wirkung ab 1. September 2006 aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG gestrichen worden, so dass seither die alleinige Zuständigkeit der Länder gegeben ist. Inzwischen haben die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein eigene Landes-Wohnraumförderungs- bzw. Wohnungsbindungsgesetze erlassen. Die Gesetzestexte stehen im Internet zur Verfügung. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz und das Wohnungsbindungsgesetz des Bundes nicht durch landesrechtliche Regelungen ersetzt wurden oder werden, bleiben sie weiterhin gültig.
Die Förderung durch die Länder ist unterschiedlich ausgestaltet. Auf Einzelheiten der Landesgesetze kann hier nicht näher eingegangen werden. Der Aufbau, die Begriffsbestimmungen, der Zweck, die Zielgruppen und die Art der Förderung entsprechen jedoch weitgehend dem WoFG des Bundes. Die Einkommensgrenzen liegen jedoch in der Regel höher. Im Folgenden wird auf die Regelungen im WoFG und WoBindG eingegangen. Die Ausführungen können als Orientierung auch für die Landesgesetze herangezogen werden.
Das WoFG regelt gem. § 1 Abs. 1 die Förderung des Wohnungsbaus und anderer Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum, einschließlich genossenschaftlich genutzten Wohnraums, und bei der Bildung von selbst genutztem Wohneigentum (soziale Wohnraumförderung).
In § 1 Abs. 2 WoGG heißt es dazu:
"Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Unter diesen Voraussetzungen unterstützt
- die Förderung von Mietwohnraum insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sowie Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen, behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige Personen,
- die Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums insbesondere Familien und andere Haushalte mit Kindern sowie behinderte Menschen, die unter Berücksichtigung ihres Einkommens und der Eigenheimzulage die Belastungen des Baus oder Erwerbs von Wohnraum ohne soziale Wohnraumförderung nicht tragen können."
Nach § 2 Abs. 1 WoFG können gefördert werden:
- der Wohnungsbau, einschließlich des erstmaligen Erwerbs des Wohnraums innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung (Ersterwerb),
- die Modernisierung von Wohnraum,
- der Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum und
- der Erwerb bestehenden Wohnraums,
wenn damit die Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum durch Begründung von Belegungs- und Mietbindungen oder bei der Bildung von selbst genutztem Wohneigentum erfolgt.
Die Förderung erfolgt nach § 2 Abs. 2 WoFG durch:
- die Gewährung von Fördermitteln, die aus öffentlichen Haushalten oder Zweckvermögen als Darlehen zu Vorzugsbedingungen, auch zur nachstelligen Finanzierung, oder als Zuschüsse bereitgestellt werden,
- die Übernahme von Bürgschaften, Garantien und sonstigen Gewährleistungen sowie
- die Bereitstellung von verbilligtem Bauland.
Die Durchführung des WoFG obliegt gemäß § 3 Abs. 2 WoFG den Ländern als eigene Aufgabe. Die Länder bewilligen den Antragstellern (z.B. Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Einzelbauherren) in der Förderzusage nach § 13 WoFG die Fördermittel. In der Förderzusage werden Einzelheiten über die Art und Höhe der Förderung festgelegt (§ 13 Abs. 2 WoFG). Sie erfolgt durch Verwaltungsakt oder durch öffentlich-rechtlichen Vertrag und bedarf der Schriftform (§ 13 Abs. 3 WoFG). Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch (§ 13 Abs. 4 WoFG).
Bindung des Vergaberechts: Der Sicherung des Zieles des WoFG dienen die Zweckbindung des geförderten Wohnraums und die Begrenzung des Mietzinses auf die Kostenmiete auf der Grundlage des Wohnungsbindungsgesetzes.
Regelungen für Mietwohnraum: Mietwohnraum unterliegt gem. § 25 Abs. 1 Satz 1 WoFG den in der Förderzusage nach § 13 Abs. 2 WoFG bestimmten Bindungen, insbesondere Belegungs- und Mietbindungen.
Wenn nicht die Zuweisung des Mietinteressenten durch die zuständige Stelle gem. § 26 Abs. 2 WoFG im Rahmen eines Benennungsrechts oder Besetzungsrechts erfolgt, ist zum Nachweis der Berechtigung gegenüber dem Vermieter ein Wohnberechtigungsschein erforderlich (§ 27 Abs. 1 WoFG). Der Wohnberechtigungsschein ist eine amtliche Bescheinigung, mit deren Hilfe ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung ("Sozialwohnung") zu beziehen.
Ein Wohnberechtigungsschein für die Dauer eines Jahres wird nach § 27 Abs. 2 WoFG auf Antrag des Wohnungssuchenden erteilt. Der Anspruch auf Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins ist gem. § 27 Abs. 3 WoFG i.V.m. § 9 WoFG vom Jahreseinkommen abhängig. Die Einkommensgrenzen ergeben sich aus § 9 Abs. 2 und 3 WoFG. Die Ermittlung des Einkommens richtet sich nach den §§ 20 bis 24 WoFG.
Für das Einkommen kommt es auf das Gesamteinkommen der Haushaltsangehörigen an (§ 20 WoFG). Gesamteinkommen des Haushalts im Sinne des WoFG ist die Summe der nach den §§ 21 bis 23 WoFG ermittelten Jahreseinkommen der Haushaltsangehörigen abzüglich der Frei- und Abzugsbeträge nach § 24 WoFG.
Nach § 24 Abs. 1 WoFG erhöht sich die Einkommensgrenze des § 9 WoFG für schwerbehinderte Menschen um einen Freibetrag wie folgt:
- um 4.500,00 Euro für schwerbehinderte Menschen mit einem GdB
a) von 100 oder
b) wenigstens 80, wenn häusliche Pflegebedürftigkeit im Sinn von § 14 SGB XI vorliegt und - um 2.100,00 Euro für jeden schwerbehinderten Menschen mit einem GdB von unter 80, wenn häusliche Pflegebedürftigkeit im Sinn von § 14 des SGB XI vorliegt.
Förderung der Bildung von Wohneigentum: Nicht nur durch die Bereitstellung von gefördertem Mietwohnraum, sondern auch durch die Förderung von Wohneigentum wird dem Wohnbedarf förderberechtigter Personen Rechnung getragen. die Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums dient der Wohnraumversorgung insbesondere von Familien und anderen Haushalten mit Kindern sowie behinderten Menschen, die unter Berücksichtigung ihres Einkommens und der Eigenheimzulage die Belastungen des Baus oder Erwerbs von Wohnraum ohne soziale Wohnraumförderung nicht tragen können (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 WoFG).
Selbst genutztes Wohneigentum unterliegt nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WoFG den in der Förderzusage nach § 13 Abs. 2 WoFG bestimmten Bindungen. In der Förderzusage sind nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 WoFG Bestimmungen zu treffen über Zweckbestimmung, Einsatzart und Höhe der Förderung, Dauer der Gewährung, Verzinsung und Tilgung der Fördermittel, Einhaltung von Einkommensgrenzen und Wohnungsgrößen und Rechtsfolgen eines Eigentumswechsels an dem geförderten Gegenstand. In die Förderzusage können weitere für den jeweiligen Förderzweck erforderliche Bestimmungen aufgenommen werden.
Die Regelungen über das Einkommen (§ 9 WoFG i.V.m §§ 20 bis 24 WoFG) gelten auch für die Förderung des Wohneigentums. Dazu siehe oben.
Sonstige Berücksichtigung von Behinderung im sozialen Wohnungsbau: Nicht nur bei der in § 1 WoFG genannten Zielgruppe und bei der zu beachtenden Einkommensgrenze nach § 24 WoFG wird die Behinderung eines Menschen berücksichtigt.
Eine zusätzliche Förderung für notwendigen Mehraufwand kann nach § 12 Abs. 2 Nr. 2 WoFG insbesondere für besondere bauliche Maßnahmen gewährt werden, mit denen Belangen behinderter oder älterer Menschen Rechnung getragen wird. Dazu gehören die Anforderungen an Barrierefreiheit.
Bei der Festsetzung der angemessenen Wohnungsgröße nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 WoFG sind besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse von Haushaltsangehörigen zu berücksichtigen. Damit ist auch ein Mehrbedarf blinder Menschen an Wohnraum zu beachten. Beim Wohnberechtigungsschein kann von den festgelegten Wohnungsgrößen bzw. der Anzahl der Wohnräume gem. § 27 Abs. 4 WoFG wegen besonderer persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse eines Haushaltsangehörigen abgewichen werden.